“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”之路持續(xù)延宕7年后，SOHO中國(guó)的去向揭曉了謎底。潘石屹作為第一代明星地產(chǎn)企業(yè)家，終于將告別進(jìn)行到底。

將控股權(quán)交給黑石，只保留了9%股份并將退出董事會(huì)的潘石屹夫婦，未來(lái)對(duì)SOHO中國(guó)的作用更像是“場(chǎng)外幫助”。

1995年創(chuàng)立的SOHO中國(guó)，其發(fā)展歷程是中國(guó)房地產(chǎn)不可或缺的縮影。從住宅開(kāi)發(fā)到商寫(xiě)開(kāi)發(fā)再將賽道切換至物業(yè)自持，曾憑借設(shè)計(jì)新穎、絕妙投資節(jié)點(diǎn)獲得高光時(shí)刻，甚至喊出過(guò)“5年內(nèi)超越萬(wàn)科”的SOHO中國(guó)，最終卻被地產(chǎn)高鐵甩在了身后。

聚焦到潘石屹本身，這位上世紀(jì)90年代從海南幸運(yùn)“頂點(diǎn)出逃”的“萬(wàn)通六君子”一員，有著太多的標(biāo)簽，承載著比當(dāng)下“職業(yè)經(jīng)理人”奪目數(shù)倍的光環(huán)。近些年褪去企業(yè)家色彩，潘石屹又有了“潘木匠”“潘攝影”“潘蘋(píng)果”的稱(chēng)號(hào)，甚至因?yàn)槎啻问圪u(mài)物業(yè)資產(chǎn)，還有人稱(chēng)呼他為“潘跑跑”。

淡出不是一年兩年之勢(shì)，只是這次售出，更應(yīng)該稱(chēng)得上是標(biāo)志性動(dòng)作，為潘石屹和他的SOHO中國(guó)畫(huà)下具象的句點(diǎn)。

與潘石屹同時(shí)代的企業(yè)家王石，離開(kāi)萬(wàn)科之后依然奮斗在商業(yè)的路上，潘石屹的下半場(chǎng)人生將會(huì)落點(diǎn)在哪里，尚未公布。一位國(guó)際咨詢(xún)公司高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者猜測(cè)，可能是轉(zhuǎn)型成為面向海外資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者，也有可能是真正退隱，“離開(kāi)江湖，空留名號(hào)”。

這位昔日里高超的宣傳大師，在當(dāng)下最受年輕人追捧的短視頻平臺(tái)抖音上只偶爾發(fā)發(fā)甘肅老家、運(yùn)動(dòng)心得、手工作品、公益幼兒園的內(nèi)容，留言數(shù)往往不超過(guò)3位數(shù)，留言區(qū)總少不了一片帶著調(diào)侃的“跑路了？”。

只有一位潘石屹老鄉(xiāng)的留言顯得與眾不同：“我是潘老師一個(gè)地方的，孩子就在他蓋的學(xué)校，什么都免費(fèi)，我想說(shuō)他沒(méi)忘本，是個(gè)好人?！?/p>

折價(jià)出售，黑石入場(chǎng)

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，SOHO中國(guó)還是選擇了與黑石集團(tuán)達(dá)成一致，只是與去年第一次接觸時(shí)的方案相比，最終方案已經(jīng)打了折扣。

6月16日盤(pán)后，SOHO中國(guó)發(fā)布官方公告，黑石（NYSE:BX）發(fā)出全面收購(gòu)要約，將從控股股東手中以5港元每股的價(jià)格要約收購(gòu)28.56億股股份，占發(fā)行股本約54.93%，要約完成后，黑石將成為SOHO中國(guó)的控股股東和最大股東。

交易完成后，SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港證券交易所上市，潘石屹和張欣將保留9%的股權(quán)，并且會(huì)在收購(gòu)要約完成后退出董事會(huì)，由黑石集團(tuán)向董事會(huì)提名新的執(zhí)行董事。

26年經(jīng)營(yíng)，潘石屹夫婦留下一個(gè)承諾，作為公司的第二大股東，將繼續(xù)調(diào)動(dòng)資源為公司發(fā)展提供幫助。

有一點(diǎn)不變的是，黑石集團(tuán)目前并無(wú)計(jì)劃對(duì)SOHO中國(guó)的管理層和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行變更。

與2020年3月黑石與SOHO中國(guó)的那場(chǎng)談判相比，本次黑石收購(gòu)要約價(jià)從每股6港元縮水至每股5港元，總價(jià)格減少了16.7%。

不同于以往的“私有化”的傳聞，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想告訴記者，黑石采用了“曲徑通幽”的方式，股權(quán)收購(gòu)總代價(jià)比原本SOHO中國(guó)整體資產(chǎn)包的價(jià)格便宜了一半以上，且黑石的資金成本更低，資金籌措方式更靈活。

“這非常符合黑石一貫的投資邏輯，尤其是考慮到后疫情階段美元大放水以及全球經(jīng)濟(jì)仍存在不確定性因素，這種收購(gòu)方式更劃算、也更保險(xiǎn)。”李想表示，時(shí)隔一年，黑石并沒(méi)有放棄對(duì)SOHO中國(guó)的收購(gòu)，說(shuō)明黑石集團(tuán)對(duì)中國(guó)商辦市場(chǎng)，尤其是一線城市的商辦市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的信心和布局欲望。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴記者，黑石保留SOHO中國(guó)原本的運(yùn)營(yíng)和管理團(tuán)隊(duì)，正是看中其團(tuán)隊(duì)對(duì)運(yùn)營(yíng)環(huán)境與企業(yè)資產(chǎn)的熟悉、了解與恰當(dāng)?shù)陌盐?，只有這樣才能保證企業(yè)運(yùn)營(yíng)的平穩(wěn)與資產(chǎn)價(jià)值的最大化。

“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”背后，“包租公”難當(dāng)

1994年，“萬(wàn)通六君子”因經(jīng)營(yíng)理念不合正式拆伙，潘石屹帶著“第一桶金”，于次年與妻子張欣共同成立SOHO中國(guó)的前身——北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。有著海外背景和投行經(jīng)驗(yàn)的張欣，和擁有獨(dú)特商業(yè)判斷、心細(xì)膽大的潘石屹，組成了良好的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)和堅(jiān)固的夫妻合伙人。

憑借新穎的概念和突出的設(shè)計(jì)，加上靈活的散售模式，SOHO中國(guó)迅速崛起。潘石屹打造的北京第一座SOHO項(xiàng)目——SOHO現(xiàn)代城，1999 和 2000 年連續(xù)兩年成為北京市單體項(xiàng)目銷(xiāo)售冠軍。一路高歌猛進(jìn)，2007年，SOHO中國(guó)在港上市，曾創(chuàng)下過(guò)亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。

2010年是SOHO中國(guó)最意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)刻，銀河SOHO當(dāng)年賣(mài)出146億，成為單體項(xiàng)目的全國(guó)銷(xiāo)售冠軍，公司整體銷(xiāo)售額達(dá)到了歷史新高的238億元。SOHO中國(guó)甚至提出要“五年之內(nèi)超越萬(wàn)科”。

與此同時(shí)，潘石屹也超出企業(yè)家身份，逐漸成了大眾偶像。微博意見(jiàn)領(lǐng)袖、出書(shū)、做慈善、做展覽，甚至聯(lián)合主演了一部電影。

但商業(yè)總有起伏。隨著北京出臺(tái)禁止物業(yè)散售政策，加上潘石屹前期為公司打下的“煤老板、江浙老板”客群購(gòu)買(mǎi)力不均衡，以及寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)需求受宏觀經(jīng)濟(jì)影響有所減弱，2012年，潘石屹?zèng)Q定將公司從銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向“自持物業(yè)”模式。

充當(dāng)“收租公”期間，SOHO中國(guó)經(jīng)受著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。潘石屹曾經(jīng)公開(kāi)表示，“SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過(guò)了4%”。

柏文喜分析指出，如果不是銷(xiāo)售型物業(yè)開(kāi)發(fā)商憑借其龐大的現(xiàn)金流來(lái)“供養(yǎng)”自持型商辦物業(yè)，如果也沒(méi)有長(zhǎng)期、低息的規(guī)模化資金來(lái)源的話，那么經(jīng)營(yíng)上的入不敷出將是早晚會(huì)吞噬業(yè)主自身的現(xiàn)金流黑洞。

2014年開(kāi)始，潘石屹走向了售賣(mài)資產(chǎn)之路。僅用了三個(gè)月時(shí)間，SOHO中國(guó)出售了上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)；2015年，以84.93億元將上海外灘國(guó)際金融中心(8-1)地塊50%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給昔日的對(duì)手郭廣昌；2016年，以32.2億元將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣(mài)給國(guó)華人壽保險(xiǎn)；2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣(mài)給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年開(kāi)始，潘石屹陸續(xù)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約300億元。由于售出動(dòng)作太頻繁，導(dǎo)致市場(chǎng)上質(zhì)疑潘石屹效仿李嘉誠(chéng)“跑路”的聲音絡(luò)繹不絕。

直到潘石屹手中，只剩下了所謂的“八大金剛”，就是SOHO中國(guó)最核心的八個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目：北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、SOHO前門(mén)大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目——也正是本次黑石集團(tuán)所收購(gòu)股權(quán)含有的資產(chǎn)包。

2012年到2018年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸屬母公司股東凈利潤(rùn)由105.85億元減少至19.25億元。對(duì)比之下，曾經(jīng)比肩的房企萬(wàn)科、恒大、碧桂園，早就把銷(xiāo)售額做到了幾千億。

柏文喜表示，潘石屹?gòu)纳w房賣(mài)房轉(zhuǎn)為自持，再到賣(mài)賣(mài)賣(mài)，是在國(guó)內(nèi)特定行業(yè)環(huán)境下從事商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的必然選擇，這一點(diǎn)與從事高周轉(zhuǎn)和毋須運(yùn)營(yíng)的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)顯然有極大的不同。

他說(shuō)，選擇適合自己的投資領(lǐng)域與投資機(jī)會(huì)并對(duì)自身的投資布局進(jìn)行必要的調(diào)整，這是每一個(gè)投資者在追逐自身夢(mèng)想與投資效益時(shí)的天賦權(quán)利，因此不應(yīng)該從道德層面評(píng)判“潘石屹跑了”。

水落“石”出，因果早已種下

潘石屹是上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫中逃頂出來(lái)的那一批企業(yè)家，始終保持了危機(jī)感和求生意識(shí)。

柏文喜認(rèn)為，這也是潘石屹對(duì)中國(guó)樓市始終缺乏長(zhǎng)期信心的根源。

以倒敘的方式回顧歷史，許多業(yè)內(nèi)人士都把SOHO中國(guó)的成功歸因于潘石屹的投資眼光和對(duì)節(jié)點(diǎn)的精準(zhǔn)把握。低價(jià)拿地后建成高價(jià)值寫(xiě)字樓項(xiàng)目，是潘石屹常用的方式。潘石屹曾說(shuō)，“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律，就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨。SOHO中國(guó)永遠(yuǎn)在遵循這一原則?！?/p>

連潘石屹的好友都評(píng)價(jià)他，是天生的二道販子。

業(yè)內(nèi)人士分析，潘石屹與張欣共同之處也在于，堅(jiān)持低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)，SOHO中國(guó)的賬面上永遠(yuǎn)都有著豐沛的現(xiàn)金流。

只是長(zhǎng)此以往，潘石屹的事業(yè)也缺乏銳意創(chuàng)新。除了從出售轉(zhuǎn)為自持，以及持續(xù)不斷地“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，潘石屹多年來(lái)少有的非常規(guī)動(dòng)作，幾乎只有SOHO3Q業(yè)務(wù)。

2015年，潘石屹將共享辦公形式引入國(guó)內(nèi)，將大空間分割成小型辦公空間，提供短租。但這種“比賣(mài)辦公室還難的賣(mài)辦公桌”方式，并未帶來(lái)可喜的結(jié)果，SOHO3Q項(xiàng)目也沒(méi)逃脫被賣(mài)的命運(yùn)，最終打包賣(mài)給了筑夢(mèng)之星。

潘石屹曾多次公開(kāi)表達(dá)過(guò)SOHO中國(guó)的股價(jià)不合理，熟悉SOHO中國(guó)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原因就是潘石屹的投資態(tài)度，不再擴(kuò)張之后，投資者認(rèn)為沒(méi)有未來(lái)的資產(chǎn)不值錢(qián)。

當(dāng)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”成為常規(guī)動(dòng)作，從商業(yè)上閑下來(lái)以后，潘石屹有時(shí)幫甘肅天水農(nóng)村老家賣(mài)蘋(píng)果，以“攝影師”的角色拍攝了“中國(guó)企業(yè)家”肖像系列，成為一個(gè)木匠，做了很多“簞”，即出自《論語(yǔ)》——“一簞食，一瓢飲，在陋巷，人不堪其憂，回也不改其樂(lè)”。

潘石屹曾回憶他的童年，比《平凡的世界》主人公孫少安還苦，小時(shí)候吃救濟(jì)糧導(dǎo)致兩個(gè)妹妹營(yíng)養(yǎng)不良，最后不得不把兩個(gè)妹妹送給別人家。財(cái)務(wù)自由之后，十幾年前，潘石屹遵照母親的囑托，用自家的祖宅，給村里的孩子建了幼兒園。2019年5月，潘石屹請(qǐng)來(lái)了國(guó)際建筑大師，將幼兒園設(shè)施做成了“驚艷”的建筑。

不過(guò)潘石屹夫婦近幾年也承受了不少輿論壓力。不只是被稱(chēng)為“潘跑跑”，還因最大的一筆公益投入是給哈佛、耶魯，后續(xù)他們的兩個(gè)兒子分別進(jìn)入這兩個(gè)學(xué)校，被網(wǎng)民們聲討。

馮侖曾說(shuō)，“傳奇過(guò)去了，都會(huì)歸于平淡；蜜月過(guò)去了，都會(huì)回歸日子?！?/p>

柏文喜表示，以潘石屹等人為代表的第一代開(kāi)創(chuàng)型企業(yè)家，享受了時(shí)代紅利后揮袖轉(zhuǎn)身實(shí)際上是發(fā)展環(huán)境與商業(yè)機(jī)會(huì)變化的產(chǎn)物，是商業(yè)利益驅(qū)動(dòng)下無(wú)可非議的選擇，并不包含道德與價(jià)值判斷因素在內(nèi)。

潘石屹曾在2019年參加湖南衛(wèi)視的明星生活體驗(yàn)類(lèi)節(jié)目《向往的生活》，嫻熟地展示了自己木匠的技能，教何炅使用鋸時(shí)，他說(shuō)技巧在于“長(zhǎng)、輕”，被一眾嘉賓反復(fù)念叨了幾集。如今，不知道作別中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潘石屹，是否依然遵循著“長(zhǎng)、輕”的原則。

（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）