近期,樓市調(diào)控出現(xiàn)了不同以往的新現(xiàn)象。進(jìn)入下半年以來,熱點(diǎn)城市樓市交易量明顯回調(diào)。中指院數(shù)據(jù)顯示,7月份全國(guó)樓市大降溫。其中一線城市成交量環(huán)比下降14.77%,二線城市環(huán)比下降5.68%,三線城市環(huán)比下降14%。而且,除了商品房銷售以外,新開工和土地出讓等前端重要指標(biāo)也在迅速走低,土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款累計(jì)值甚至連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。
但是,樓市調(diào)控仍在強(qiáng)化,被約談問責(zé)的城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策,其他熱點(diǎn)城市紛紛對(duì)既有政策“打補(bǔ)丁”“補(bǔ)漏洞”。比如,杭州規(guī)定新入戶者買房要繳納2年社保,非戶籍人群買房要繳納4年社保;成都將贈(zèng)與住房計(jì)入受贈(zèng)人家庭住房總套數(shù)以審核購(gòu)房資格;北京打擊“假離婚”違規(guī)購(gòu)房,離異前擁有住房套數(shù)不符合限購(gòu)的,離異后3年內(nèi)任何一方均不得購(gòu)房。
比如,武漢購(gòu)新房先申請(qǐng)購(gòu)房資格,符合條件才能領(lǐng)到“房票”,一張“房票”一次只能登記一個(gè)樓盤;比如,廣州新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)黃埔取消人才直接購(gòu)房政策,全部納入限購(gòu);東莞將“法拍房”納入限購(gòu)范圍,暫停向個(gè)體工商戶銷售商品住房,社保造假者五年不能買房。上述這些最新的調(diào)控政策,基本上都是最近半個(gè)月以內(nèi)密集出臺(tái)和發(fā)布實(shí)施的。
不斷“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”,將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。一方面,貫徹近期中央關(guān)于“要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題,不斷完善和用好政策工具箱”的表態(tài),通過不斷完善政策工具箱,夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任,對(duì)依然抱有房?jī)r(jià)過快上漲幻想的炒房客們形成持續(xù)威懾。另一方面,對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行整體性、系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性再造,建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。
近期,各地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、打造產(chǎn)業(yè)新高地,需要持續(xù)不斷地放松落戶標(biāo)準(zhǔn)和吸引人才,但這與打擊投資炒房,落實(shí)“房住不炒”存在沖突,需要將入戶政策、人才政策和調(diào)控政策協(xié)調(diào)起來;比如,年中中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),“保持流動(dòng)性合理充裕,助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù)”,但要防止紓困資金進(jìn)入樓市,就需要將可能存在的炒房漏洞一個(gè)個(gè)堵上。
不久前,韓正副總理指出,保障性租賃住房是“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù),這是房地產(chǎn)行業(yè)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展新框架的映射。根據(jù)工作部署,今年10月底以前,城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計(jì)劃,向社會(huì)公布;在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。
近日,深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》正式發(fā)布,率先建立起了公共住房主導(dǎo)的新房供應(yīng)體系。預(yù)計(jì),重點(diǎn)城市會(huì)跟隨深圳步伐,建立公共住房為主導(dǎo)的新房供應(yīng)體系,或保持公共住房與商品住房并駕齊驅(qū)。而且,近期,被約談的幾個(gè)城市也明確表態(tài),增加保障性租賃住房供應(yīng),擴(kuò)大保障覆蓋范圍。
因此,即便商品房銷售疲弱,土地出讓、新開工下滑,但并不會(huì)對(duì)樓市調(diào)控的基本基調(diào)造成影響。也就是說,調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定、定力十足。原因就在于,住房供給結(jié)構(gòu)性改革在迅速推進(jìn)?,F(xiàn)在,國(guó)家層面已完成對(duì)保障性租賃住房推進(jìn)的全鏈條清障,比如規(guī)劃調(diào)整、繳納土地出讓金、稅收減免、消防安全驗(yàn)收等等環(huán)節(jié)都已經(jīng)打通。關(guān)鍵是,保障性租賃住房怎么落地。
捋順項(xiàng)目認(rèn)定書出爐的流程,這是保障性租賃住房落地的核心,而城市政府切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任則是關(guān)鍵。因?yàn)?,存量土地和空間資源遴選、規(guī)劃調(diào)整和報(bào)建、稅收減免、普惠金融資源獲取、消防安全驗(yàn)收等,涉及到市政府很多職能部門,需要在“一城一策”框架下,由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭將各個(gè)職能部門聚攏在一起,形成工作合力,避免本位主義,將上位政策紅利落實(shí)到位。
目前,全國(guó)房地產(chǎn)基本進(jìn)入存量時(shí)代,盡管商品房?jī)r(jià)高企,但閑置低效的商業(yè)辦公用地用房、集體建設(shè)用地、工業(yè)園區(qū)、企業(yè)自有用地大量存在。比如,城市快速擴(kuò)張后建成區(qū)散落著大量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;前期各地出讓商業(yè)辦公用地多,因產(chǎn)業(yè)變遷和互聯(lián)網(wǎng)沖擊,低效閑置明顯,包括深圳、廣州中心區(qū)都大量存在;企業(yè)轉(zhuǎn)型或外遷,園區(qū)也騰退出大量空間。
還包括很多國(guó)有企事業(yè)單位、高??蒲性核?,有大量的劃撥用地。上面講的這些用地和空間,其原用途的地價(jià)非常低。如果能盤活起來轉(zhuǎn)做保障性租賃住房,在源頭上具有明顯的低成本優(yōu)勢(shì)。再輔以稅收優(yōu)惠、融資支持、優(yōu)化報(bào)建流程等等,完全能夠?qū)崿F(xiàn)保障性租賃住房低成本、大規(guī)模供應(yīng),從而保持和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革,保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
(作者:李宇嘉 編輯:陸躍玲)