8月31日晚，廣州市發(fā)布關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知，首批熱點區(qū)域96個項目指導價全部低于10萬元/平方米，普遍低于掛牌價30%-40%。當天下午，住建部表示“十四五”期間，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。

這兩個同一天發(fā)布的信息中，前者表達了抑制房價上漲，實現(xiàn)房住不炒的目的，后者則是滿足低收入者群體住房需求，實現(xiàn)住有所居的目標。兩者最終都是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，滿足人們對美好生活的向往。

目前，中國正在構建新發(fā)展格局、推動高質量發(fā)展、促進共同富裕，而住房很可能成為影響這些戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的一個共同因素。房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展過程中曾長期起到支柱作用，但是，當房價越來越高，居民杠桿率也越來越高，不僅存在金融風險，也會透支居民部分的消費能力，影響國內(nèi)大循環(huán)的形成。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的時間越長，對經(jīng)濟結構的影響越大，還會吸引大量資源和投資涌向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，或將不利于高質量發(fā)展。與此同時，房價過高還會導致財富差距進一步拉大，有房戶的資產(chǎn)在房價上漲趨勢中水漲船高，而無房者則越來越買不起房屋。

因此，構建新發(fā)展格局、推動高質量發(fā)展、促進共同富裕必須要盡快解決住房問題，即堅持房住不炒與實現(xiàn)住有所居，在此基礎上逐步形成一個新的機制，確保在防風險基礎上實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

目前全國已有12個城市發(fā)布了二手房參考價格機制，其中包括深圳和廣州兩個一線城市。制定二手房參考價格可以有效防止炒作，遏制房價上漲預期。該機制并不是給市場確定交易價格紅線，而是對信貸產(chǎn)生影響，銀行會按照參考價格發(fā)放按揭貸款，那么，由于參考價格低于市場交易價，其貸款加杠桿的空間或將大幅縮小，也可以有效避免職業(yè)炒樓者將住房增值部分二次抵押貸款繼續(xù)用于炒房。

考慮到納入?yún)⒖純r機制的項目主要是熱點區(qū)域的學區(qū)房和豪宅，表明政策主要是想按住市場龍頭，避免它們因為交易過熱引領整個市場上漲。在新房市場，一些城市也通過直接控制地價與銷售價格，防止房價失控。事實上，過去在許多城市，房價上漲主要是由購地樓板價推動的，因此，下一步還要控制好土地的供給數(shù)量與價格，將影響房價的土地因素化解掉。

二手房參考價格機制的作用立竿見影，以深圳為例，去年7月二手住宅成交量13407套，今年8月只有1979套，成交量大幅縮小。在一些投機炒作風氣很強的城市，該政策有力地阻止了炒房活動。但是，我們也要關注市場可能形成一個新的預期，一方面，政府在抑制炒房方面的態(tài)度非常堅決，同時，另一方面還在一些重點城市大幅增加保障性租賃住房供給。那么，市場可能會認為房價存在下跌的趨勢，部分開發(fā)商為了避免庫存增加或將加快回收資金，而一些房企則可能降價銷售，并形成降價螺旋。

中國中長期內(nèi)的宏觀杠桿率需要穩(wěn)定，目前杠桿率上升空間已經(jīng)十分有限，在經(jīng)濟增速放緩的大背景下，降低杠桿率的壓力一定程度上將繼續(xù)存在。包括房企以及居民部門在內(nèi)，住房領域應該是穩(wěn)定并有序降低杠桿率的關鍵。為此，在過去一年，相關部門針對房企推出了“三道紅線四檔管理”，針對住房按揭，監(jiān)管部門也要求商業(yè)銀行控制規(guī)模和比重，從而對整個行業(yè)逐步降低杠桿。

這個過程中可能存在一種內(nèi)在的沖突，即如果住房按揭規(guī)模縮減，那么，房企的新房銷售會受影響，從而也會影響它們的去杠桿能力。如果市場形成下跌預期而造成交易進一步萎縮，就有可能導致一些房企的流動性緊縮，對它們減負債去杠桿的工作形成沖擊。當然，也不可能通過漲價為企業(yè)去庫存、降杠桿。因此，在下半年政策趨勢明確的情況下，要關注房企的流動性風險，防止和避免出現(xiàn)金融風險。以目前的形勢看，大部分房企是健康的，主要是少數(shù)企業(yè)存在壓力，但是依然要警惕并防止在處置其他領域風險過程中引發(fā)次生金融風險。