日前閉幕的中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)市場提出明確要求：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”是首次提出，主要是由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了流動性風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)循環(huán)出現(xiàn)了一定的梗阻。為此，各地在堅持“房住不炒”原則下，積極采取措施，部分政策措施效果顯著，有借鑒與推廣的價值。本文將對其中的一些典型做法進行總結(jié)分析。

完善土拍政策，加強政務(wù)服務(wù)，擴大利潤空間

面對房地產(chǎn)市場的下行壓力，調(diào)低土地價格、縮減審批流程等等，是地方政府主動作為的表現(xiàn)。

調(diào)低土地價格，主動向開發(fā)企業(yè)讓利是杭州的做法。近期完成第三輪土拍的合肥、武漢等地土拍十分低迷，溢價率進一步下降，有些城市的土地主要由地方城投公司購買，地產(chǎn)類上市公司基本沒有參與，主要原因是土地價格沒有隨著市場的變化而變化。為此，杭州給房企預(yù)留了更多利潤空間。具體舉措包括：恢復(fù)預(yù)勾地制度；部分回爐地塊價格下調(diào)；取消“競品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”；取消“現(xiàn)房銷售”試水舉措；封頂溢價率由15%降至10%；上調(diào)房屋限價等。

杭州市的做法獲得了市場積極的反饋。杭州第三批集中供地共推出35宗涉宅地塊，其中有24宗地塊因報價觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，占比接近七成。

優(yōu)化審批流程加快項目開工進度可以讓項目實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，在價格不變的情況下可以提高項目的盈利能力，典型案例是北京市。近日，北京市住建委發(fā)布消息，位于門頭溝的天曜家園（案名為龍湖北辰·攬境）即將獲批預(yù)售許可證。這是第二批集中供地首個獲批預(yù)售項目，從拿地到批預(yù)售僅僅用了66天，創(chuàng)下北京商品住房項目全流程審批的最快紀錄。北京不斷優(yōu)化營商環(huán)境，企業(yè)遇到困難主動對接，從過去的“企業(yè)等政府”，變成了“政府等企業(yè)”。就在去年，北京商品住房項目的全部流程審批，也就是從拿地到入市銷售，常規(guī)時間一般在140天左右。拿地到批預(yù)售66天的速度，比碧桂園“456”模式還快很多，助力企業(yè)加快周轉(zhuǎn)，提高利潤空間。

出面斡旋金融機構(gòu) 緩解企業(yè)償債壓力

當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)是如何化解流動性風(fēng)險，各地形成了不少有效的應(yīng)對措施。

上海市召開閉門會，幫企業(yè)爭取展期。近日，上海房管局召集部分房企開了兩次閉門會。市金融工作局、人行上?？偛?、銀保監(jiān)局、市網(wǎng)信辦、市宣傳部等部門均有列席。會議提出，對于房企融資方面合情合理的訴求，相關(guān)部門可以幫助協(xié)調(diào)溝通金融機構(gòu)對重要項目的貸款展期，保證良性發(fā)展。市里解決不了的，會向中央有關(guān)部門報告。北京市、天津市、廣州市等地的發(fā)改部門也牽頭召開了閉門會，以期預(yù)防化解房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險。

還有的地方政府，如河北省政府，支持和助力相關(guān)房企通過債務(wù)重組計劃，積極出面與金融機構(gòu)斡旋。除了協(xié)調(diào)債務(wù)問題，還可以積極引導(dǎo)金融機構(gòu)下調(diào)貸款利率，引導(dǎo)地方金融機構(gòu)合理設(shè)定按揭貸款利率水平。近段時間以來，多地房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。貝殼研究院發(fā)布重點城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2021年12月該研究院監(jiān)測的103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套房貸利率為5.91%，均較11月回落5個基點。深圳部分中小銀行首套房貸款利率最低降至4.95%，二套房貸利率最低降至5.25%。民生銀行廣州某支行首套房利率由5.8%下調(diào)至5.6%-5.65%，二套房由6.1%下調(diào)至最低5.9%。河南鄭州部分銀行的首套房貸款利率由6.12%降至5.63%。

用購房補貼支持合理住房需求

穩(wěn)定銷售端是促進行業(yè)循環(huán)的最有效手段。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有吉林省、衡陽、蕪湖、桂林、惠州、金華武義縣等多地出臺購房支持政策，包括購房契稅補貼、消費券補貼、新居民“購房券”、住房公積金貸款優(yōu)惠等支持合理需求。

吉林省推出購房補貼，延長政策時效。2021年12月20日，吉林省委經(jīng)濟工作會議在長春召開。會議提出，推動房地產(chǎn)市場運行再穩(wěn)健一點，包括鼓勵和引導(dǎo)各市縣開展購房補貼和貸款貼息工作，支持農(nóng)民進城購房；長春市落實好重點高校畢業(yè)生安家費以及國家級領(lǐng)軍人才購房補貼政策，提高進城農(nóng)民購房補貼標準，有關(guān)支持政策有效期延長至2022年6月30日，等等。

2021年12月13日，浙江省金華市下轄武義縣發(fā)布《我縣首創(chuàng)民營工業(yè)企業(yè)新居民“購房券”獎勵政策》。該政策適用于上一年度武義縣納稅雙百民營制造類工業(yè)企業(yè)的外來員工，其在2022年1月1日至12月31日期間購買縣域內(nèi)首套商品住房可享受一定標準購房補貼。購房補貼補助額度為3萬元。下一年度補助額度視市場情況浮動，具體標準將在每年初公布的實施細則中明確。

2021年12月13日，安徽省蕪湖市住建局等五部門聯(lián)合發(fā)布《蕪湖市青年英才購房補貼發(fā)放實施細則》，對符合條件青年英才給予購房款最高10%的補貼。其中青年英才購、租房補貼不同時享受。

2021年12月14日，廣東省惠州市發(fā)布《關(guān)于惠州市人才住房公積金優(yōu)惠政策實施辦法（試行）》，具體優(yōu)惠政策包括放寬購房提取條件、放寬租房提取額度，貸款額度不受繳存余額的限制，提高貸款最高額度等。

合理放松預(yù)售資金監(jiān)管 優(yōu)化資金使用效率

房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映比較強烈的問題。預(yù)售資金監(jiān)管過松可能導(dǎo)致爛尾樓風(fēng)險，但預(yù)售資金監(jiān)管過嚴苛，則會加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動性風(fēng)險，因此，預(yù)售資金不僅要管住，而且管好。各地在這方面也有不少有益的探索。

2021年11月以來，已有北京、石家莊、漳州、廈門、成都、長春等多地市先后出臺了地方房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。從具體內(nèi)容看，趨勢整體從嚴，但同時鼓勵“先進”，鞭策“落后”，為提高資金使用效率創(chuàng)造了制度性的條件。

北京縮短放款時限，申請用款方式更加靈活。2021年11月4日，北京市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》。該文件提出可以按單一樓棟或多樓棟分別申請用款。縮短放款時限，對符合資金使用條件的，放款撥付時限由過去的5個工作日內(nèi)優(yōu)化為2個工作日內(nèi)；同時給予開發(fā)企業(yè)提出不支付資金異議申請通道。

廣州適度降低預(yù)售資金留存比例。2021年11月18日，廣州市人民政府辦公廳披露新修訂的《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》（簡稱《辦法》），《辦法》第二十一條規(guī)定了核定商品房預(yù)售款的使用額度及留存比例。與上一版《辦法》相比，廣州將項目封頂前，封頂后、排柵未拆除前和拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準使用預(yù)售款的8%、6%和3%，較之前分別降低了2個、4個和2個百分點。

成都優(yōu)化房企預(yù)售款支取條件。2021年11月3日，成都發(fā)布《關(guān)于進一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項的通知》提出，房企信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。預(yù)售商品房項目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可申請支取多余部分資金；未達到監(jiān)管額度但工程形象進度已達到《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第十六條規(guī)定支取節(jié)點，且賬戶內(nèi)資金已超過該節(jié)點留存余額要求的，開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。

石家莊依據(jù)企業(yè)信用，實行差異化預(yù)售資金監(jiān)管。2021年11月30日，石家莊發(fā)布《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》。按照規(guī)定，石家莊實行差異化監(jiān)管，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息記錄，經(jīng)監(jiān)管機構(gòu)申報、市住建局批準可調(diào)整相應(yīng)資金監(jiān)管額度：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“良好行為”信用信息記錄的，監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額的80%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“不良行為”信用信息記錄的，監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額的110%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被列入“黑名單”的，監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額的120%。