“新經(jīng)濟(jì)”和另類投資，正在推動(dòng)國內(nèi)一線城市商辦地產(chǎn)市場的回暖與升溫。

一線城市商辦市場經(jīng)歷調(diào)整期后，2021年開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，并有持續(xù)升溫的態(tài)勢。2021年，中國商業(yè)地產(chǎn)交易總額達(dá)人民幣2253億元，其中物流和生命科學(xué)項(xiàng)目在機(jī)構(gòu)投資者的愿望清單中占據(jù)重要地位。最近的案例是，一直以來專注于商業(yè)地產(chǎn)投資的凱德集團(tuán)，在2021年年底以17億元收購物流地產(chǎn)資產(chǎn)包。

凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔透露，凱德布局新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，是為了持續(xù)擴(kuò)大管理資產(chǎn)規(guī)模。

一線城市商辦市場的強(qiáng)勢回暖，得益于多元化的租戶類型，有效降低了空置率，并在有大量供應(yīng)的市場環(huán)境下支撐租金增長，在非中央商務(wù)區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。

回暖的同時(shí)，市場分化也顯而易見。雖然辦公樓資產(chǎn)繼續(xù)主導(dǎo)一線城市市場的交易量，但非核心區(qū)大量的新增供應(yīng)也促成了投資的分化。

總體而言，上海仍處于中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場的前列，其總交易量約占全國的一半。憑借優(yōu)良的營商環(huán)境、強(qiáng)勁的市場需求以及投資者對穩(wěn)定收益率的偏好，上海將繼續(xù)受到投資市場的青睞。展望2022年，投資機(jī)構(gòu)將更加細(xì)分化，對于最大化資產(chǎn)價(jià)值的能力將成為未來收購的關(guān)鍵。

回暖

一線城市商辦市場的回暖有多重因素。

首先，供需兩旺。除了供應(yīng)量大增，一線城市在過去一年的吸納量也創(chuàng)下新高。比如，北京商辦寫字樓全年凈吸納量達(dá)109.4萬平方米，創(chuàng)歷史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關(guān)村、望京、通州及石景山等區(qū)域受新增供應(yīng)影響空置率上升外，其余主要商務(wù)區(qū)空置率均出現(xiàn)不同程度的下降。全年在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，空置率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

一個(gè)事實(shí)是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的需求在2021年得以充分釋放，北京TMT和金融行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業(yè)。

在投資市場，北京全年成交總額超過600億元，市場活躍度和流動(dòng)性持續(xù)提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資與資本市場部總監(jiān)孫翎指出，2021年下半年，上海商辦市場的投資者對于另類投資項(xiàng)目的關(guān)注度提升。比如上海的張江板塊在過去一年中，憑借有利的市場條件和子市場強(qiáng)大的集群效應(yīng)，共有六個(gè)資產(chǎn)交易。買家主要來自本地和國際機(jī)構(gòu)投資者，包括終端用戶和保險(xiǎn)公司。

其次，在發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下，高新技術(shù)頭部企業(yè)的擴(kuò)張需求成為辦公樓市場去化的主要?jiǎng)恿χ弧Ｔ谏钲?，大宗交易市場成交總額突破兩百億元，主要買家為科技企業(yè)主，主導(dǎo)帶動(dòng)資產(chǎn)型交易。科技板塊位列需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成以上來自科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其次是金融板塊。

縱觀深圳辦公樓市場，在TMT與金融雙核驅(qū)動(dòng)和各行業(yè)多層次發(fā)展的基礎(chǔ)下，2021年凈吸納量超130萬平方米，達(dá)2020年的兩倍以上。

最后，是境外資本活躍度的反彈。2021年商業(yè)地產(chǎn)投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元，該水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較上年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較上年上提35%。辦公物業(yè)投資熱度不減，全年成交占比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還包括博楓（Brookfield）收購悅薈萬科廣場。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示，后疫情時(shí)代，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍度和流動(dòng)性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個(gè)交易處于談判階段。北京強(qiáng)勁的基本面增強(qiáng)了資本信心，預(yù)計(jì)2022年將有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入市場，市場交易將更為活躍。

值得關(guān)注的是，房企融資漸趨迫切的當(dāng)下，更多優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)將釋放到市場，給資本提供了更多收并購的機(jī)會(huì)。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負(fù)責(zé)人古振鵬指出，受新增供應(yīng)持續(xù)高位及宏觀政策調(diào)整對部分開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的影響，預(yù)計(jì)未來一年市場整體出售的寫字樓項(xiàng)目會(huì)增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關(guān)注深圳寫字樓市場以尋求價(jià)格合適的項(xiàng)目；另一方面得益于多重政策利好、鏈接國內(nèi)外市場的城市發(fā)展平臺(tái)以及良好的科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場上可售物業(yè)的增多，預(yù)計(jì)寫字樓成交價(jià)格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內(nèi)的購買需求。

正如世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛所指，投資者日益關(guān)注交易標(biāo)的當(dāng)前的租金回報(bào)水平與現(xiàn)金收入，并對項(xiàng)目運(yùn)營方的資管能力提出更高要求。

此外，公募REITs的穩(wěn)步推進(jìn)將為以研發(fā)辦公為主體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心和長租公寓等領(lǐng)域資產(chǎn)提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關(guān)注。

分化

同樣都是增量的市場供應(yīng)，一線城市的新增供應(yīng)水平、市場空置率、租金水平卻出現(xiàn)了明顯分化。

新增供應(yīng)方面，與其他三個(gè)城市的增長趨勢不一樣的是，廣州2022年雖有約74萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓投入市場，但較2021年減少21%。

空置率方面，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，北京以內(nèi)資TMT行業(yè)為主力的強(qiáng)勁市場需求推動(dòng)項(xiàng)目快速去化，整體市場空置率已恢復(fù)至2019年末疫情前的水平。而廣州空置水平被推升至五年以來的新高。2021年年末整體空置率達(dá)到11.9%，同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延續(xù)了三季度的上升趨勢，恢復(fù)至上年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環(huán)比上升1.7%和1.2%。但部分區(qū)域如燕莎、奧體及東二環(huán)仍有下行壓力。

在上海，業(yè)主對市場信心增強(qiáng)，進(jìn)而推動(dòng)租金持續(xù)上升。2021年第四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅上漲1.0%，同比增長1.7%。全年活躍的租賃需求推動(dòng)浦西中央商務(wù)區(qū)整體租金同比增長3.3%，而浦東中央商務(wù)區(qū)租金全年保持平穩(wěn)，非中央商務(wù)區(qū)市場租金同比增長6.4%。前灘等板塊租金表現(xiàn)尤為搶眼。

但在2021年四季度，廣州商辦寫字樓租金環(huán)比下降0.7%，同比下跌1.2%。不過，平均租金在第四季度開始止跌回穩(wěn)。

值得一提的是，由于ESG被廣泛關(guān)注，租戶對綠色樓宇的需求攀升。2020年,57%的受訪企業(yè)傾向選擇綠色樓宇。到了2021年，該占比上升至93%，而有17%的受訪企業(yè)認(rèn)為是否是綠色樓宇將直接影響租賃決策。

世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，在全國主要的一二線城市，LEED認(rèn)證樓宇的年去化速率在疫情暴發(fā)后的四個(gè)季度較疫情前四個(gè)季度上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，而非LEED認(rèn)證的樓宇則下降了1個(gè)百分點(diǎn)。世邦魏理仕認(rèn)為，隨著更多租戶推行ESG計(jì)劃，綠色樓宇的吸引力將進(jìn)一步提升。以上海為例，綠色認(rèn)證寫字樓的租金比沒有認(rèn)證的高出20%。

2022年一線城市市場將持續(xù)放量。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇認(rèn)為，短期看，隨著疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應(yīng)回落，2022年凈吸納量預(yù)計(jì)有所回落，但仍高于歷史平均水平。在“十四五”規(guī)劃推動(dòng)下，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高精尖產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展將推動(dòng)市場需求多元化，注入來自新經(jīng)濟(jì)、新賽道的新力量。供需回歸均衡之下，預(yù)計(jì)2022年整體市場租金將會(huì)企穩(wěn)，但個(gè)別子市場受新增供應(yīng)集中影響，租金仍有下行壓力。

在整體市場的波動(dòng)性和不確定性下，一線城市的辦公物業(yè)持續(xù)成為投資者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投資型買家為主，廣州、深圳則以自用型買家為主。

綜合戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等多家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)來看，短期內(nèi)，金融服務(wù)業(yè)、科技、生命醫(yī)學(xué)等仍將是市場需求的主要驅(qū)動(dòng)力。展望2022年，一線城市甲級(jí)辦公樓市場將繼續(xù)受益于金融、科技、專業(yè)服務(wù)、零售等行業(yè)活躍的表現(xiàn)。尤其在上海，生命科學(xué)行業(yè)以及不斷升級(jí)的制造貿(mào)易類企業(yè)或?qū)⒊蔀樾碌男枨笤鲩L點(diǎn)。

先進(jìn)制造業(yè)和新零售業(yè)等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)將進(jìn)一步拉動(dòng)整體需求，同時(shí)總部企業(yè)將在非中央商務(wù)區(qū)尋求獨(dú)棟辦公樓整租或投資機(jī)會(huì)。租金在短期內(nèi)有望持續(xù)增長，但預(yù)測未來大量供應(yīng)將制約租金增速，甚至帶出下行壓力。