資本“末班車(chē)”

物管企業(yè)上市大潮始于2018年，當(dāng)年共有6家物管企業(yè)登陸A股和港股，相當(dāng)于此前四年（2014年到2017年）的總和。到2019年，這一數(shù)量攀升至11家，2020年增至18家。2021年，物管上市潮有所降溫，但仍有14家企業(yè)完成上市。

這股熱潮的出現(xiàn)，源于“房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)”的大背景。我國(guó)的房地產(chǎn)存量規(guī)模龐大，但管理的數(shù)字化和智能化水平不高。隨著大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)的發(fā)展，這部分資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上，具備很大的想象空間。

過(guò)去幾年來(lái)，除了少數(shù)專(zhuān)業(yè)化物管服務(wù)企業(yè)外，大部分上市的物管公司從傳統(tǒng)房企的物管業(yè)務(wù)分拆而來(lái)。盡管上市時(shí)規(guī)模大小不一，但普遍得到資本的追捧。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，到2020年末，物業(yè)板塊的PE均值達(dá)到37.00倍。相比之下，房地產(chǎn)板塊的PE均值僅為個(gè)位數(shù)。

但到2021年，資本的熱情明顯下降。除了上市數(shù)量減少外，同級(jí)別物管企業(yè)的認(rèn)購(gòu)規(guī)模和市盈率也有所下滑。上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，至2021年末，物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，同比降幅達(dá)52.31%。其中，市盈率最高的華潤(rùn)萬(wàn)象生活為53.72倍，較上年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活為2.26倍，下滑74.66%。

該機(jī)構(gòu)還表示，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)137天，而2021年上市的13家物企平均用時(shí)205天。

“物業(yè)公司上市大潮正在進(jìn)入尾聲。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面是因?yàn)槎鄶?shù)大中型物業(yè)公司已經(jīng)完成上市，另一方面則是由于最佳窗口期已過(guò)。他認(rèn)為，除非是優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，資本市場(chǎng)的追捧度已經(jīng)大不如前。

去年末以來(lái)做出上市動(dòng)作的四家物業(yè)企業(yè)萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活、魯商生活服務(wù)、金茂物業(yè)均背靠傳統(tǒng)房企。其中，萬(wàn)物云的在管面積達(dá)到5.66億平方米（截至2020年末），僅次于碧桂園服務(wù)；龍湖智創(chuàng)生活的在管面積也達(dá)到2.5億平方米（截至2021年末）。魯商生活服務(wù)和金茂物業(yè)的在管面積僅在2000萬(wàn)平方米上下。

分析人士認(rèn)為，規(guī)模的差異，將使得這幾家公司的上市表現(xiàn)有所分化。但這也將是物管企業(yè)的資本“末班車(chē)”，隨著資本態(tài)度趨于冷靜，物管企業(yè)的上市大潮也將歸于平淡。

值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，也在影響物業(yè)企業(yè)的上市進(jìn)程。2021年，中南服務(wù)、中梁百悅智佳經(jīng)歷了二次遞表，并通過(guò)聆訊，但最終選擇被收購(gòu)；祥生活服務(wù)宣布暫緩上市；陽(yáng)光智博終止IPO，換股萬(wàn)物云；富力物業(yè)選擇被碧桂園服務(wù)收購(gòu)。

這些物業(yè)公司直接上市未果，均被認(rèn)為與母公司的流動(dòng)性危機(jī)有關(guān)。事實(shí)上，自去年8月以后，不僅房企的IPO近乎歸零，旗下物業(yè)公司的上市也接近斷檔。國(guó)金證券表示，“地產(chǎn)行業(yè)自去年7月份開(kāi)始進(jìn)入下行趨勢(shì)，不少房企為了自救不得不出售旗下物業(yè)公司?！?/p>

規(guī)模競(jìng)速仍然激烈

與房地產(chǎn)類(lèi)似，物業(yè)企業(yè)也有著明顯的規(guī)模效應(yīng)。近幾年來(lái)，在資本的助推下，物管行業(yè)的并購(gòu)大潮也已展開(kāi)，并購(gòu)規(guī)模在去年創(chuàng)下新高。

根據(jù)國(guó)金證券不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上市物管公司在并購(gòu)方面的現(xiàn)金支出超過(guò)300億元人民幣，較2020年翻了一倍以上。碧桂園服務(wù)是去年并購(gòu)市場(chǎng)上的最大買(mǎi)家，其對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和彩生活的三筆并購(gòu)，對(duì)價(jià)都在幾十億甚至達(dá)百億元。僅這三筆并購(gòu)將為碧桂園服務(wù)帶去至少2.5億方在管面積，相當(dāng)于其2020年底在管面積的66%。

進(jìn)入2022年，碧桂園服務(wù)的收購(gòu)仍在繼續(xù)。2月14日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，擬收購(gòu)中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)。算上去年3月的一筆收購(gòu)，碧桂園服務(wù)收購(gòu)了中梁百悅智佳的全部股份。

值得一提的是，中梁百悅智佳曾在去年兩次在港交所交表，并于去年12月通過(guò)上市聆訊，但最終仍選擇出售。

同樣有著兩次交表、通過(guò)聆訊經(jīng)歷的中南服務(wù)，于今年1月被華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)，作價(jià)不高于22.6億元。當(dāng)月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還以不高于10.6億元的代價(jià)收購(gòu)了禹洲物業(yè)服務(wù)50%的股權(quán)。

經(jīng)過(guò)近兩年來(lái)的上市潮和并購(gòu)潮，物管行業(yè)的分化格局已雛形漸顯。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年，百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)的市場(chǎng)份額達(dá)到49.71%，較2019年增加6.10個(gè)百分點(diǎn)。到2021年，其份額已經(jīng)過(guò)半。其中，十強(qiáng)物管企業(yè)的規(guī)模和市占率增速明顯高于行業(yè)均值，“強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)顯著”。

但物業(yè)公司對(duì)規(guī)模的追求，仍然不會(huì)就此止步。北京某物管企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，目前物管企業(yè)對(duì)母公司的依賴(lài)度仍然較高，反映出外拓能力和造血能力不足，也在一定程度上影響資本的估值。因此，通過(guò)并購(gòu)的方式，擴(kuò)大第三方公司的份額，仍將是各大公司的主要策略。

他還認(rèn)為，就目前物管行業(yè)的集中度來(lái)看，各個(gè)層級(jí)的企業(yè)還有一定的提升空間，這也決定了規(guī)模擴(kuò)張仍有必要。

與此同時(shí)，在商辦、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務(wù)等領(lǐng)域，仍有大量的市場(chǎng)空間。

中指研究院指出，物管行業(yè)的并購(gòu)仍將持續(xù)，且會(huì)有如下特點(diǎn)：第一，大魚(yú)吃大魚(yú)的現(xiàn)象仍將發(fā)生；第二，部分中小型物業(yè)企業(yè)借力并購(gòu)、市場(chǎng)拓展、戰(zhàn)略合作等手段快速提升市場(chǎng)份額，甚至實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)；第三，在收并購(gòu)領(lǐng)域，國(guó)資背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將越來(lái)越多地唱主角。

國(guó)金證券則認(rèn)為，隨著萬(wàn)物云和龍湖智創(chuàng)生活上市，對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)仍有訴求，并購(gòu)市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將維持一定熱度。但到今年年底，預(yù)計(jì)物管行業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)賽或?qū)⒂瓉?lái)尾聲，屆時(shí)在管規(guī)模的排名情況將趨向穩(wěn)定。