李宇嘉（廣東住房政策研究中心首席研究員）

近日，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。同時，近期管理層也指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前行業(yè)下行風(fēng)險，正在考慮新的舉措，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

今年以來，國家及各地積極紓困地產(chǎn)，但由于各種原因，行業(yè)和市場持續(xù)下行態(tài)勢仍待進一步扭轉(zhuǎn)。1-11月數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)全鏈條持續(xù)下行，商品房銷售金額（-26.6%）、土地出讓（-53.8%）、新開工（-38.9%）、開發(fā)投資（-9.8%）、開發(fā)商到位資金（-25.7%）等跌幅都在擴大。這是為何？

事實上，不管是與西方國家相比，還是“七普”數(shù)據(jù)顯示的需求滿足程度，我國房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

一直以來，由于住房資產(chǎn)屬性過于明顯，導(dǎo)致我國居民在購置需求上更看重房產(chǎn)增值潛力，其次才是圍繞居家、生活、服務(wù)的消費，從而導(dǎo)致室內(nèi)居住、房屋裝飾裝修、生活設(shè)施更新?lián)Q代、物業(yè)和社區(qū)服務(wù)等需求并未充分釋放。隨著“房住不炒”深入人心，政策導(dǎo)向從住房購置轉(zhuǎn)向購置和存量使用并重，基于“美好人居”的住房需求時代將到來。

從“七普”數(shù)據(jù)看，全國家庭戶人均住房建筑面積由2010年的31.1平方米提升至2020年的41.8平方米，城鎮(zhèn)人均住房擁有達到1.06間，戶均住房擁有超過一套。這些指標接近中等或以上國家的水平，但這只是總量層面的數(shù)據(jù)，從結(jié)構(gòu)看，需求潛力很大。比如，按使用面積計算，2020年城鎮(zhèn)人均住房面積29平方米，城市27.2平方米，低于發(fā)達國家10平方米左右。

比如，盡管實現(xiàn)了人均擁有一間房的目標，但人口凈流入的區(qū)域，如上海、天津和珠三角等地，并未實現(xiàn)這一目標。比如，居住在電梯住房的家庭戶占比僅為19.7%，居住在多層樓房（7層及以下）中家庭戶有電梯的比例僅為1%，這些房屋多為老舊小區(qū)，老年人住戶占比較大，不適應(yīng)老齡化時代對無障礙設(shè)施的需求；比如，室內(nèi)生活設(shè)施的完備程度也有待提升。全國口徑看，2020年有管道自來水、有獨立廚房的家庭戶比例達到90%以上，但有水沖式衛(wèi)生廁所的家庭戶占比僅為78.5%，有洗澡設(shè)施的家庭戶占比為88.4%，還有一定提升空間。

同時，還要考慮到人口遷徙帶來的住房需求。2011-2020年，全國19個城市群人口持續(xù)上升，新增常住人口占比由83.3%提升至86.7%。其中，珠三角、長三角、成渝、京津冀、中原五大城市群人口增長最快，占到新增人口的79.2%。城市群和中心城市集聚了大量人口，產(chǎn)生了大量的新市民和無房戶。住房需求跟著人口走，不能以總量計算的平均數(shù)衡量飽和度。

過去10年，空間大遷徙是我國人口格局的最大變化，誕生了集中在大城市和都市圈的3億左右新市民，他們在就業(yè)地城市安居的愿望強烈。以珠三角為例，該區(qū)域住房自有率僅50%左右，7800萬人口中一半左右是新市民、外來人口，主要居住在體驗感差、配套設(shè)施嚴重不足的城中村、園區(qū)宿舍。此次中央經(jīng)濟工作會議指出，解決好新市民、青年人等住房問題。

當(dāng)然，盡管需求潛力大，但存在傳統(tǒng)需求斷層、新增需求跟不上，供需不匹配等問題。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-2房的新房剛需戶型交易占比下降，京滬深等城市剛需購房（首次買房）占比從2015年的50%下降至目前的30%；194個城市三房戶型占主導(dǎo)，2019年來成交比例均在50%以上，但近年來增長乏力。這意味著，高房價下剛需買不起，換房人群換不起。

因此，近日發(fā)布的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》提出，把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來。住房方面著力強調(diào)，構(gòu)建租購并舉的住房制度，擴大保障性租賃住房供給，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，健全住房公積金制度。推進無障礙設(shè)施建設(shè)，促進家庭裝修消費等。

可見，除了繼續(xù)鼓勵剛需購房、改善性購房需求外，還要推進供給端的改革，增加低租金、低成本、低門檻、配套好的公共住房，多渠道增加居民收入，匹配3億左右新市民的需求潛力。不管是租房需求，還是“先租后買”，抑或居家消費，這部分人群邊際消費傾向最高，且規(guī)模相當(dāng)于目前我國中等收入人群數(shù)，對房地產(chǎn)發(fā)展的支撐力度很大，也是城鎮(zhèn)化的支撐。

當(dāng)然，也包括存量房更新?lián)Q代、市鎮(zhèn)設(shè)施補短板、完善社區(qū)服務(wù)，也包括加大縣域為載體的城鎮(zhèn)化，讓6.7億農(nóng)業(yè)人口享受城鎮(zhèn)化服務(wù)所釋放出來的居住需求。以上這些都是中央經(jīng)濟工作會議中“著力擴大國內(nèi)需求”提出的“支持住房改善”的內(nèi)容。2023年，穩(wěn)增長和防風(fēng)險的壓力加大，地產(chǎn)需求端金融、稅收等扶持政策會加大，但支持政策只是托底，更多的著力點還是在符合高質(zhì)量和共同富裕的框架下，推進供給端的改革，釋放有效需求，才能夯實支柱地位。