2月20日晚間，證監(jiān)會宣布于近日啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。同日，基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱《不動產(chǎn)試點指引》）。

由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

證監(jiān)會表示，此次試點工作是證監(jiān)會落實黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

“不動產(chǎn)私募投資基金試點開啟，有利于培育健康的不動產(chǎn)投資市場，特別是持有類資產(chǎn)的長期運營、提質(zhì)增效，為擴大公募REITs和私募REITs底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。”2月21日，弘毅投資董事總經(jīng)理鮑筱斌在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

不動產(chǎn)私募基金落地

2022年11月28日，證監(jiān)會宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施。此舉被視作繼信貸投放、債權(quán)融資之后，證監(jiān)會紓困房企的“第三支箭”。而發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，正是5項措施其中之一。

“證監(jiān)會此次發(fā)文，實際上是落實了去年11月份的第三支箭的政策?！痹谝拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進看來，此次證監(jiān)會設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品，相比過去的私募基金而言有較大的突破性。

嚴躍進告訴記者，過去，私募基金也可以投資住宅市場，但是2017年中基協(xié)出臺《備案管理規(guī)范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場的投資方面基本受限。2017年，也恰恰是房地產(chǎn)去杠桿和房地產(chǎn)政策驟然收緊的第一年。

“此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化。此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持?！眹儡S進指出。

實際上，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。

近年來，我國已有一些私募機構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并完成備案，探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。例如，去年10月，證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金完成備案。

截至2022年末，基金業(yè)協(xié)會存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進不動產(chǎn)市場盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面，上述產(chǎn)品發(fā)揮了積極作用。

為進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢、滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，監(jiān)管層持續(xù)加強制度層面創(chuàng)新引領(lǐng)。在此背景下，不動產(chǎn)私募投資基金試點應(yīng)運而生。

據(jù)悉，證監(jiān)會下一步將根據(jù)試點工作實踐情況及時總結(jié)評估，完善試點政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟的功能作用。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比信貸、債券融資等，私募基金在信息披露方面專業(yè)技巧性較強，同時其可以為房企量身定做特殊的金融投資服務(wù)產(chǎn)品，有助于破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務(wù)問題。

地產(chǎn)行業(yè)再迎“活水”

分析人士認為，不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動，有利于盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，為行業(yè)提供新的增量資金。

投資范圍方面，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。其中，存量商品住宅指已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

投資者方面，考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機構(gòu)投資者為主。對于不動產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險。

有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離。

另外，為促進不動產(chǎn)私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

川財證券研報指出，不動產(chǎn)私募投資基金試點運行，在相關(guān)監(jiān)管方面和企業(yè)的限制管理方面都為今后房地產(chǎn)相關(guān)基金的創(chuàng)新和設(shè)立奠定了良好基礎(chǔ)，對整個基金市場與房地產(chǎn)租賃和購買市場都有積極影響。

“由于該基金投資對象均以機構(gòu)為主，且募集資金規(guī)模較大，因此對投資的長周期房地產(chǎn)項目穩(wěn)定發(fā)展帶來相對穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，確保資金鏈的穩(wěn)定供應(yīng)。建議把握優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)私募基金布局機會?！鄙鲜鲅袌蠓治龇Q。

嚴躍進對記者表示，在房屋銷售市場回暖的大方向下，各類房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值也在修復(fù)，相關(guān)的投資回報也會逐漸改善。更為關(guān)鍵的是，此類趨勢的回暖不是曇花一現(xiàn)，而是具有確定性、穩(wěn)定性、可預(yù)見性的。

機構(gòu)靜候資金入場

記者注意到，《不動產(chǎn)試點指引》對不動產(chǎn)基金的管理人也提出了較高的要求。符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。

具體來看，參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

《不動產(chǎn)試點指引》還明確，不動產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險；嚴禁管理人使用基金財產(chǎn)投向其實際控制人控制的企業(yè)或項目；對于存在單一投資標的、分級安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險的，應(yīng)進行特殊風(fēng)險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向協(xié)會報送運作情況。

符合試點要求的管理人，在開展不動產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前，可于2023年3月1日后通過協(xié)會資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報送平臺首頁的政策申請模塊提交申請材料。對于不具備基金初步募集和展業(yè)計劃的管理人，協(xié)會暫不受理其申請材料。

“《不動產(chǎn)試點指引》的發(fā)布，將有利于遴選一批優(yōu)質(zhì)的基金管理人，整合廣泛的社會資源，進一步支持不動產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展?！滨U筱斌提到。

在鮑筱斌看來，《不動產(chǎn)試點指引》充分考慮了不動產(chǎn)私募投資基金所投的底層資產(chǎn)種類廣泛，且均涉及到服務(wù)實體經(jīng)濟與民生的特點，也兼顧到不動產(chǎn)投資具有資金體量大、周期長、地域差異大、跨經(jīng)濟周期等特點，需要經(jīng)歷過市場檢驗、具有高度透明化、規(guī)范化、有擔(dān)當(dāng)?shù)膶I(yè)管理人參與試點。

他認為，《不動產(chǎn)試點指引》實施后，將有利于機構(gòu)投資人選擇優(yōu)質(zhì)的基金管理人，進行廣泛投資，從而有利于多元化投資主體參與不動產(chǎn)投資，擴大不動產(chǎn)行業(yè)資金來源，進一步規(guī)范行業(yè)的投資行為、提升行業(yè)的投資效率。

據(jù)其介紹，過去幾年，不動產(chǎn)方向的私募股權(quán)基金在國內(nèi)蓬勃發(fā)展，投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金陸續(xù)備案，投資運作的流程、經(jīng)驗與業(yè)績歷經(jīng)了市場檢驗，也跑出了一批相對優(yōu)質(zhì)的管理人。

鮑筱斌認為，作為股權(quán)基金管理人，弘毅不動產(chǎn)有責(zé)任與同行一起做價值增值的長期投資者，促進不動產(chǎn)投資市場健康發(fā)展，將不動產(chǎn)服務(wù)實體經(jīng)濟與民生的功能作用落到實處。