李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”），提出支持住房租賃融資的“4大類、17條措施”，覆蓋租賃項目在新建、改建、統(tǒng)購統(tǒng)租、運營管理的全鏈條融資需求，既包含信貸等側重于開發(fā)運營的間接融資，也包含長期投融資的資本市場渠道，并對商業(yè)金融和政策性金融的分工有明確界定。

總的來說，該意見稿是針對住房租賃投資運營的特點和流程，建立符合其資金需求模式和周期的融資體系，并提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。這一融資體系建立的目的，在于解決住房租賃融資困境，資金投入-產出存在的期限和規(guī)模錯配，最終扶持一批具備專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，解決新市民和年輕人的租賃需求。

近年來，國家在租賃融資方面有多方政策部署，比如鼓勵銀行設計相關貸款產品，針對房企發(fā)行租賃專項債、ABS和REITs等。但根據我們的調研，由于租賃業(yè)務的主要融資方是開發(fā)商、長租企業(yè)等，各銀行在推進租賃融資業(yè)務時，主要還是參考房地產企業(yè)貸款，包括開發(fā)貸款、流動資金貸款等。但是，房企開發(fā)貸款一般不超過3年，且要求抵押物，而新建、改建租賃項目，很多并非是住宅用地，如工業(yè)園區(qū)、集體建設用地、企事業(yè)單位自有用地、商辦地塊等，可能因用地性質導致報建周期拉長。

因此，此次意見稿明確，租賃住房建設項目貸款期限一般3年，最長不超過5年。值得注意的是，租賃項目若為存量盤活，包括存量房源統(tǒng)租統(tǒng)購做長租房，或經營自有產權長期租賃，不管是前期投入資金統(tǒng)租統(tǒng)購，還是前期開發(fā)建設，抑或是后期裝修后出租運營，均會投入巨額的資金，而后期通過租金跨期回收投資，統(tǒng)租至少需要20年，統(tǒng)購或自建要40年左右。

因此，不管是傳統(tǒng)的流動資金貸款，還是開發(fā)貸款，1-3年的期限無法滿足合理的融資需求，導致租賃項目“前期投入大，后期回收慢”，這也是制約租賃投資最普遍、最棘手的問題。因此，意見稿創(chuàng)新了兩類產品，即批量購買存量閑置房屋用作保租房或長租房長期持有經營的租賃團體購房貸款，期限最長不超30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

另外，租賃企業(yè)經營自有產權長期租賃住房的，租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設貸款。這樣，長周期貸款基本可覆蓋統(tǒng)購、自建的巨額投資，后期現金流壓力也降低了。同時，銀行要摒棄抵押物迷思，根據租金水平、出租率，租賃企業(yè)專業(yè)能力、財務狀況、審慎經營等開展盡職調查。

住房租賃企業(yè)應以租金收入作為第一還款來源。如此，就可建立起針對租賃企業(yè)獨特的風控模式。還需要關注的是，債券融資、信托投資基金（REITs）是國外租賃企業(yè)主要的融資渠道。此次意見稿明確，支持租賃企業(yè)發(fā)行債務融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項用于租賃住房建設、購買和經營；租賃可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。

另外，意見稿還提出，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點工作，優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域，以及人口凈流入的大城市，開展房地產投資信托基金（REITs）試點。截至目前，已有4只保租房公募REITs入市，底層住房租賃項目也均在北京、上海、深圳、廈門等人口凈流入的超大城市。

建立起住房租賃項目“投融管退”等全鏈條的金融服務體系后，長期投資資金有了退出渠道，從而激發(fā)投資積極性，也能增加租賃供應。有人擔心，目前租賃項目不僅投資回收期長，而且收益率偏低，估計政策部署很難落地為租賃融資的放量供應。比如，REITs對于資產規(guī)模（不低于10億元）、收益率（4%以上）高要求等，多數項目難以達到。

筆者認為，這類觀點，往往還是站在過去地產投資或理財投資高收益的角度來看待的。風物長宜放眼量，一方面房地產在告別“高周轉、高杠桿”，轉向高質量發(fā)展的新模式，應有之義就是運營和管理，這意味著房地產對資金的“饑渴需求”在迅速下降。再加上，房地產供需開始平衡，地價、房價不再單邊上漲，資金投入地產的意愿也在下降。

另一方面，2022年，全國新增貸款中房地產貸款占比僅為4.9%，創(chuàng)歷史新低，近期居民加杠桿買房的意愿也在下降。此外，資管新規(guī)后，理財轉向凈值化管理，平均收益率迅速下降，理財大規(guī)模轉回定期存款（整存整取的5年期定期存款利率在2.5%-2.7%），租賃項目“低收益率”局面緩解。未來，老齡化更加明顯，經濟結構調整加速，需要面對普遍低收益率的局面。

住房租賃項目類似于固定收益產品，即風險較低、收益有保障、現金流持續(xù)的投資品種。特別是，對于人口凈流入的大城市、都市圈，年輕人、新市民對于租賃體驗的訴求明顯增強，也愿意為“區(qū)位好、服務好、配套好”的租賃房源支付高溢價的租金。因此，未來住房租賃項目將進入多方資金“可投資”的視野，上文言及的各項金融支持，也將開始漸次落地。