“疫情下具備投資價(jià)值的資產(chǎn)應(yīng)該具備三種特質(zhì)：第一是有現(xiàn)金流的投資，第二是可以穿越周期的投資，第三是估值可較快修復(fù)的投資?！?月10日，在“第14屆中國(guó)投資年會(huì)·年度峰會(huì)”上，弘毅投資董事總經(jīng)理鮑筱斌在演講時(shí)表示。

他認(rèn)為，地產(chǎn)基金應(yīng)該聚焦能夠與現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相匹配的資產(chǎn)，順勢(shì)而為?，F(xiàn)在的新狀態(tài)下，能看到幾個(gè)趨勢(shì)：第一，結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)依然存在；第二，不是單一的中心城市、多中心城市，而是所有的項(xiàng)目一定要做到區(qū)域的頭部項(xiàng)目，把資產(chǎn)跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)對(duì)應(yīng)到一起，一定要有運(yùn)營(yíng)的提升，才能把資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好；第三，無論是跟外資還是跟國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)合作，只有區(qū)域的項(xiàng)目成為核心資產(chǎn)，才會(huì)有更大的空間。

以下為鮑筱斌演講實(shí)錄：

好的不動(dòng)產(chǎn)投資要具備三個(gè)特性

疫情沖擊之下，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的趨勢(shì)大家會(huì)有不同的判斷。這時(shí)候看，到底什么樣的投資是比較好的投資呢？

我覺得，第一是有現(xiàn)金流的投資，第二是可以穿越周期的投資，第三是估值可較快修復(fù)的投資。在特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，不動(dòng)產(chǎn)投資如果能夠具備這三種特性，我們認(rèn)為依然會(huì)是特別好的投資標(biāo)的。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的特性，有人認(rèn)為，投資一定是高風(fēng)險(xiǎn)才能夠獲取高回報(bào)。但我經(jīng)常講，最好的投資，應(yīng)該是承擔(dān)中低風(fēng)險(xiǎn)，但有可能取得中高回報(bào)。

不動(dòng)產(chǎn)投資在過往幾十年甚至100年的歷史中，是具備這個(gè)特性的。如果選擇好的資產(chǎn)，整體趨勢(shì)是如此的。當(dāng)然，基金在不同時(shí)點(diǎn)成立，投資機(jī)會(huì)和收益都不一樣。比如我們會(huì)看到，在2008年金融危機(jī)時(shí)成立的基金，收益是比較好的——越是市場(chǎng)出現(xiàn)問題或者有較大波動(dòng)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)成立的基金反而收益是好的。

雖然有疫情的沖擊，但目前為止，不動(dòng)產(chǎn)交易依然十分活躍，而且市場(chǎng)的活躍程度在逐步提高，比如這周就比上周市場(chǎng)更加活躍。

投資+運(yùn)營(yíng)：服務(wù)于與現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相匹配的資產(chǎn)

現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)投資跟以前顯然是不一樣的。以前的不動(dòng)產(chǎn)投資，以上海為例可能大家會(huì)關(guān)注陸家嘴、黃浦，以及北京的金融街、CBD，但這類資產(chǎn)目前遇到的挑戰(zhàn)是比較大的。而例如被我們歸納為2.5產(chǎn)業(yè)的、有服務(wù)類支持的不動(dòng)產(chǎn)，則依然是比較好的投資機(jī)會(huì)。

即便是在疫情的影響下，在我們所管理的資產(chǎn)中，很多租賃客戶反而在不斷擴(kuò)充，例如華為在我們上海所管理的資產(chǎn)中租了面積很大的物業(yè)，今年還要擴(kuò)租。相反，一些傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的租戶租賃則是下降的。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)投資中，一定要投資和運(yùn)營(yíng)能夠服務(wù)于與現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相匹配的資產(chǎn)。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資，大家一定要關(guān)注無風(fēng)險(xiǎn)利率，美國(guó)的在下降，中國(guó)的也在下降，無風(fēng)險(xiǎn)利率下降的時(shí)候，往往資產(chǎn)都會(huì)往下走。這與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及自己本身的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是密切相關(guān)的。

如果看住宅市場(chǎng)更明顯，不動(dòng)產(chǎn)投資一定是有小波動(dòng)的，專業(yè)投資者一定要穿越兩個(gè)以上的周期，才可能取得比較穩(wěn)定的收益。

外資依然是配置不動(dòng)產(chǎn)主要的力量

在不動(dòng)產(chǎn)投資方面，外資配置不動(dòng)產(chǎn)依然是主要的力量，無論是國(guó)家主權(quán)基金還是養(yǎng)老基金，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)配置的比例一般在50%左右，而很多的不動(dòng)產(chǎn)都是由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持有。全球不動(dòng)產(chǎn)的配置，從北美來看，此前美國(guó)配置在東部較多，最近幾年美國(guó)的很多不動(dòng)產(chǎn)配置則在西部。歐洲的不動(dòng)產(chǎn)配置重點(diǎn)在英國(guó)，亞洲在日本。但是這兩年，日本不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定下來。2015年以前韓國(guó)、新加坡不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)比較低，這幾年新加坡也漲上來了，澳洲主要有一些公域類的地產(chǎn)投資。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資的重地，首先當(dāng)然是上海、北京，相較而言，北京第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的比例比上海更高，情況更好一些，因?yàn)樯虾９?yīng)量相對(duì)大一些。而北京和上海又會(huì)比深圳更好一些。

另外，從長(zhǎng)期來看人民幣依然是比較穩(wěn)定的貨幣，其他貨幣處于振蕩的通道。這時(shí)全球?qū)θ嗣駧刨Y產(chǎn)的配置有更高的熱情，不同的保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置也都有需求。所以從2018年開始，外資開始進(jìn)入中國(guó)很多優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。

為什么外資機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)投資做得比較好？在我看來，國(guó)外投資人相對(duì)比較成熟，投資周期一般在10年左右，10+1+1，至少穿越兩個(gè)以上的周期。國(guó)內(nèi)由于投資人過往投資不夠多，量不大，受到一定的約束。但是這幾年情況正在發(fā)生變化，中國(guó)個(gè)人的資金也有這方面的投資需求，機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金能夠通過不同的途徑到達(dá)不動(dòng)產(chǎn)，那就會(huì)有新的機(jī)會(huì)。

弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)策略

弘毅不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)到今年已經(jīng)是第6個(gè)年頭，我們的特色第一是深耕中國(guó)，投資布局都在中國(guó)，主要在一線城市，北京上海的投資占到80%-90%，還有一部分在深圳、廣州。第二，我們的定位，是比金融機(jī)構(gòu)更懂得運(yùn)營(yíng)，我們的投資和運(yùn)營(yíng)是一體的；和開發(fā)商相比我們更透明更規(guī)范，更適合投資人進(jìn)行投資。

基于這樣的定位，這6年來我們投資于17個(gè)項(xiàng)目，80萬平方米，幾十棟樓，300多億的資產(chǎn)。我們的投資策略是以價(jià)值增值型投資為主，第一是老舊資產(chǎn)的升級(jí)改造，第二是潛力資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提升，還有一些是資產(chǎn)處于壓力狀態(tài)下，通過投資和運(yùn)營(yíng)使資產(chǎn)更有價(jià)值。

關(guān)于我們團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)，第一是有系統(tǒng)的研究能力，我們的投資是研究先行的；第二是有運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)；第三，我們有資產(chǎn)整合的優(yōu)勢(shì)，有規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，能夠比較靈活地投資，同時(shí)，我們?cè)诤胍阃顿Y的整個(gè)體系內(nèi)，也背靠聯(lián)想控股的大家庭——有本地化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，有資源優(yōu)勢(shì)，投資運(yùn)營(yíng)一體化，我們的投資形成了一定的特點(diǎn)。

有人講，現(xiàn)在市場(chǎng)很冷，但是我們?nèi)ツ昴甑组_投資人會(huì)議的時(shí)候?qū)衲甑男蝿?shì)有過判斷，認(rèn)為還是有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。而即便在疫情這么困難的時(shí)候，我們一些物業(yè)的出租量還在增加。

舉兩個(gè)簡(jiǎn)單的例子：第一是上海的項(xiàng)目東方萬國(guó)，我們投資這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，出租率很低，大概40%，我們進(jìn)入后進(jìn)行了改造、重新定位，今天為止這個(gè)項(xiàng)目出租率超過90%，應(yīng)該是上海金橋地區(qū)最頂級(jí)的項(xiàng)目，華為在這里占很大一部分。出租率40%的資產(chǎn)，通過2-3年的經(jīng)營(yíng)變成90%，而且商業(yè)價(jià)值得到充分的挖掘，資產(chǎn)的價(jià)值肯定就不一樣。

第二個(gè)是北京剛剛投的資產(chǎn)合生國(guó)際大廈北樓，交易結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，我們能夠做下來也充分體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)的綜合能力。目前資產(chǎn)是滿租的狀態(tài)，清租以后需要改造，改造后資產(chǎn)價(jià)值將得到很大提升。 

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道