監(jiān)管層近期兩次提及“維護住房消費者的合法權益”，大型銀行正在升級房地產風險管控。

9月29日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會，再度明確“房住不炒”，并要求金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。這是本周內央行第二次提及房地產，且兩次都旗幟鮮明的表明要“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。

盡管市場主流觀點均認為，不存在房地產政策顯著放松的可能，房地產融資也很難大幅寬松。但A股市場上，房地產板塊近期反彈。

作為房地產融資的主要資金來源，銀行如何落地政策頗受關注。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，已有大型銀行分支機構加緊排查房企及關聯(lián)企業(yè)風險，并全面升級了房地產行業(yè)風控。

加強房地產和建筑業(yè)風險管控，銀行不再迷信全國排名信息

近期個別大型房地產企業(yè)出現(xiàn)風險事件。根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，商業(yè)銀行正在加強房地產和建筑行業(yè)風險管控。

一位國有大行華北分行人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，該分行已發(fā)布內部通知，點名了四家頭部房地產企業(yè)。原因是，近期個別大型房地產公司爆出資金鏈緊張、商票到期不能按時兌付、在建項目建設進度緩慢等重大負面信息。為此，需防范風險向上游建筑類企業(yè)傳染，重點關注政策風險、加強準入、加強銷售封閉資金管理、杜絕超進度放款、加強抵質押管理等要求。

由于近期個別頭部房企存在違約風險，上述銀行提出，不能過分迷信集團實力、全國排名等信息，要嚴格把控新增授信風險，密切關注房企客戶資產負債率、資金鏈等風險情況，充分評估其持續(xù)經(jīng)營能力。并加強存量項目風險預警管理，密切關注工程進度、項目銷售進度等情況，定期了解項目是否按進度施工、是否存在銷售放緩現(xiàn)象，必要時要求房企加快銷售回款、提前還款等方式緩釋風險，對于出現(xiàn)風險事件的房企按揭樓盤，應深入了解項目現(xiàn)狀，掌握樓盤建設進度情況，關注項目完工風險，提前做好應對預案。此外，加強對于業(yè)務主要集中于房地產領域的建筑類企業(yè)的風險管控。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，近期多家銀行展開房地產業(yè)務的自我排查，尤其是關于個別大型房企關聯(lián)企業(yè)的排查，不少銀行從今年中就已經(jīng)開始，至今已排查了多輪。

其中，由于部分房企大量使用表外融資，傳統(tǒng)表內信貸難以反映其融資全貌和風險情況。據(jù)記者了解，有的國有大行已要求排查房企及子公司供應商與項目施工單位，涉及商票、理財產品、持有債券或應收賬款的企業(yè)、代該房企融資的企業(yè)，并要求針對較高風險客戶爭取盡快壓降或化解。

記者采訪中獲悉，嚴格客戶準入，實行白名單制是銀行業(yè)近年來普遍采用的風控手段。但近期部分頭部房企出現(xiàn)風險，依然有大量金融機構“踩雷”。一位資管業(yè)人士對記者坦言，個別房企杠桿如此之高，授信銀行其實明白其中風險，但是依然有很多銀行在實際執(zhí)行中愿意對其授信。風險爆發(fā)，銀行業(yè)需要從中反思。

設立資金監(jiān)管賬戶，嚴防銷售資金挪用

監(jiān)管層近期兩次提及“維護住房消費者的合法權益”，有的商業(yè)銀行對此要求設立資金監(jiān)管賬戶，嚴防銷售資金挪用。

已有國有大行分支機構要求加強銷售資金封閉管理，嚴防挪用。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，銷售資金是房地產開發(fā)貸最重要的還款來源，而銷售回款挪用將直接導致第一還款來源懸空。

為此，有的國有大行針對部分授信客戶出現(xiàn)銷售資金回籠不到位、回籠資金被母公司歸集使用，未在該行開立預（銷）售資金監(jiān)管賬戶、未按銷售進度償還貸款等情況，要求加強房地產項目銷售回款資金封閉管理的監(jiān)控，確保項目銷售回款及時、足額回流至該行指定賬戶，且按要求及時償還授信，嚴格做好銷售回款賬戶管理，杜絕挪用銷售回款。

有大行人士直言，開發(fā)貸合同中，此前其實極少約定資金監(jiān)管賬戶，只要企業(yè)到期還款就可以。在這一條的要求下，今后批復的項目，在約束條件中都要加上這一條，意味著房企以后的新批項目都要設立監(jiān)管賬戶，回款資金將很難挪用。

該人士進一步指出，目前執(zhí)行層面應該是新老劃斷，老項目合同中沒有約定，且正常還款的，目前操作是加強貸后管理，8月份開始，該區(qū)域房地產貸款項目從原來的到期還款改為一季度一扣款，有多少扣多少。這種貸后的收緊也讓不少地方小房企感到壓力山大。

受個別房企違約影響，商業(yè)銀行對房地產違約管控全方位升級。根據(jù)記者了解，有的大行要求貸款投放必須與工程進度相匹配，不得超進度放款。有的銀行人士指出，個別項目在押的土地及在建工程價值已不能全部覆蓋授信本金，導致第二還款來源緩釋不足，為此需要將押品管理列為貸后檢查的重要內容。此外，合理評估市場景氣度情況，防范房企資金鏈緊張及樓盤銷售不佳等因素形成的授信風險。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，同比增長14.8%；兩年平均增長8.7%。其中，國內貸款16918億元，下降6.1%；自籌資金40773億元，增長9.3%；定金及預收款50997億元，增長31.3%；個人按揭貸款21490億元，增長13.4%。

支持房市穩(wěn)健發(fā)展

雖然央行本周內兩次談房地產，不提調控反而明確“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，某股份行相關業(yè)務負責人也表示，監(jiān)管方向不是管控，更多是支持穩(wěn)健發(fā)展。

但具體到銀行如何落地實行，上述股份行人士則指出，現(xiàn)在各行是不“敢貸”，未來在保證安全風險可控市場化原則下支持復工生產保交樓。

前述大行信貸業(yè)務人士也告訴記者，雖然行內房貸風控升級，但從下轄二級分行具體情況看，今年全年只有7月份批了一個新項目，整年額度都非常緊張，接下來對公貸款應該都很難。

該人士進一步指出，從銀行層面看，相當于為房企做壓力測試，長期看是利于行業(yè)發(fā)展的。

不過，原太平洋證券固收首席陳曦在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪表示，不認可“壓力測試”的說法。國內外經(jīng)驗來看，“壓力測試”都是存在于理論計算上的，而沒有通過實踐的政策，去測試一個關系國計民生的行業(yè)的可能性。他認為，在房地產金融審慎管理制度的實施過程中，不符合規(guī)定的企業(yè)出現(xiàn)風險暴露是很正常的，也是難以完全避免的，但這種陣痛是應當在政策層的預期之內，也是應當接受的。同時，在監(jiān)管政策實施過程中，應避免政策的執(zhí)行不當，如果發(fā)生風險應迅速切斷風險傳染，應避免住房消費者合法權益受到損害。

此外，在近期的兩次央行對房地產表述中，均新增了兩個維護，一是維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，二是維護住房消費者合法權益。對其理解有兩重：第一，房地產的政策沒有變化，但是執(zhí)行要注意避免“一刀切”“運動式”，特別是在房地產企業(yè)經(jīng)營困難的情況下，應當避免盲目抽貸斷貸。第二，“保居民的‘房’”，維護住房消費者合法權益，可能指的是居民不應在房地產企業(yè)出問題之后，合法權益受損，房企必須優(yōu)先避免“爛尾樓”、企業(yè)如確實無能力則政府可能接管后續(xù)建設等。