“十一”期間，國內(nèi)60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達(dá)到33%，顯示出地產(chǎn)業(yè)下行壓力加大，但一線市場相對堅(jiān)挺。

據(jù)市場機(jī)構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究中心日前統(tǒng)計(jì)，年初近五成百強(qiáng)房企披露過2021年業(yè)績目標(biāo)，截至9月末目標(biāo)完成率超過75%的房企數(shù)量只有近兩成，目標(biāo)完成率低于70%的房企，占比達(dá)五成，四季度去化壓力較大。

隨著市場調(diào)整，部分城市開始出手托市，比如多個(gè)城市出臺(tái)“限跌令”，10月10日，哈爾濱出臺(tái)政策給予優(yōu)秀人才在哈爾濱市購首套房最高享受10萬元補(bǔ)貼，此前，沈陽、大連等城市也提出了類似政策。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策與此前不同，過去強(qiáng)調(diào)“因城施策”，賦予地方政府較大的自主權(quán)，地方政府在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中利益巨大，包括土地財(cái)政、稅收等，因此，調(diào)控效果往往不佳。此輪調(diào)整的主導(dǎo)權(quán)在中央政府，控制住了銀行水龍頭，對地產(chǎn)企業(yè)融資與銀行按揭的規(guī)模設(shè)置了紅線，從而避免了過去地產(chǎn)調(diào)控的制度漏洞，真正落實(shí)“房住不炒”的精神。

面對嚴(yán)格把守的金融紅線，市場的生產(chǎn)端和消費(fèi)端同時(shí)受到金融的限制，兩端同時(shí)去杠桿。市場有聲音將這種做法稱之為“休克療法”，即市場逐漸陷入流動(dòng)性休克，會(huì)有一些財(cái)務(wù)上過于激進(jìn)的企業(yè)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，而消費(fèi)者會(huì)選擇觀望，進(jìn)而惡化地產(chǎn)企業(yè)的去化努力。

當(dāng)前的市場狀態(tài)存在一些不確定性，但是，這種不確定性主要是預(yù)期，而風(fēng)險(xiǎn)依然可控。當(dāng)前市場調(diào)整的背景是，從去年到今年上半年，國內(nèi)樓市處于高速增長階段，銀行部門的按揭規(guī)模限制在總量上是合理的，但在發(fā)放節(jié)奏上可能上半年份額占用過多，導(dǎo)致下半年收緊，這是調(diào)控落實(shí)不均衡，而非政策要“一棍子打死市場”。

此外，對于地產(chǎn)企業(yè)的融資限制由來已久，目前一些企業(yè)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主因，是繞過國內(nèi)融資限制在境外融資加杠桿，這違背了國內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控政策的精神，盲目以高息在境外發(fā)債是高風(fēng)險(xiǎn)行為，但國內(nèi)企業(yè)長期以來追求擴(kuò)張的沖動(dòng)導(dǎo)致缺乏信用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和管理。這種擴(kuò)張沖動(dòng)以及盲目高杠桿是地產(chǎn)市場病態(tài)發(fā)展的原因之一。

地產(chǎn)企業(yè)盲目和沖動(dòng)的原因在于，以往地產(chǎn)調(diào)控的意志不堅(jiān)定，往往將地產(chǎn)業(yè)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，經(jīng)濟(jì)不好就刺激樓市，樓市過熱就加以抑制，使得社會(huì)形成一種預(yù)期：這種松緊周期會(huì)一直持續(xù)下去，企業(yè)和消費(fèi)者就成了堅(jiān)定的永遠(yuǎn)的多頭，這也是住房金融化的根本原因。

可見，當(dāng)前的市場調(diào)整是在高速增長環(huán)境下發(fā)生的，尤其是部分企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)放大了市場的不確定性，而銀行按揭發(fā)放節(jié)奏的速度變化也影響了市場的判斷。這是地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的應(yīng)激反應(yīng)，需要市場增強(qiáng)適應(yīng)性，而不是說調(diào)控政策本身存在問題，當(dāng)然，也有必要考慮市場的演化并防范風(fēng)險(xiǎn)，但是方向不會(huì)改變。

就如日前人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)所指出的，“金融部門全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定”，不能因?yàn)椴糠制髽I(yè)存在流動(dòng)性挑戰(zhàn)而改變房地產(chǎn)金融政策，尤其是要“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，避免重新啟動(dòng)“松緊周期”讓市場再次過熱。要清楚的是，當(dāng)前全球通脹風(fēng)險(xiǎn)越來越大，如果中國放松地產(chǎn)調(diào)控，其后果是地產(chǎn)市場吹大泡沫。

針對部分企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部分已經(jīng)提出，金融機(jī)構(gòu)會(huì)按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。也就是說，處理相關(guān)企業(yè)暴露出的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)按照法治化、市場化原則，而不是行政救助，對于涉及的消費(fèi)者合法權(quán)益要優(yōu)先保護(hù)；在此前提下，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這表明，金融部門會(huì)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對于當(dāng)前部分企業(yè)的境外債務(wù)違約現(xiàn)象保持冷靜的態(tài)度，對于市場風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知和控制有信心。